1. ¿Voy a estar siempre informado de lo que pasa con mi inversión?

 

La respuesta es: SÍ. A continuación te detallamos todos los derechos que van a tener los inversores que participan en nuestros contratos de cuentas en participación:

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• Al reservar una vivienda: se enviará un email a todos los inversores con un dossier con toda la información acerca de la vivienda a comprar que incluirá: las fotos de la vivienda, la descripción de la misma, el presupuesto de obra aproximado (pueden haber variaciones durante la obra por defectos ocultos), los gastos de compraventa (ITP y notario), el precio máximo, medio y mínimo de comercialización y la planificación del tiempo de ejecución del proyecto de compraventa.

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• Al comprar la vivienda en Notaría: se avisará a todos los inversores de la fecha de la firma en el notario, teniendo derecho a asistir si así lo desean y el Notario lo permita. Debido a que hay un aforo máximo de personas que puedan acudir en la Notaría, a los que no han podido asistir, se les enviará la una copia de la escritura. Además, se organizará un evento de Open House durante unas horas para que los inversores puedan realizar una visita de la vivienda. 

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• Al realizar las infografías (una representación gráfica de como quedará la vivienda después de la reforma): Durante el proceso de reforma, el inmueble se publicitará para la venta con infografías y al precio medio o máximo deseado de venta, por lo que se enviará por email los enlaces de publicación en internet de la vivienda a todos los inversores.

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• Cambios en el presupuesto inicial de la reforma: cada vez que haya un cambio en el presupuesto de obra, debido a defectos ocultos o problemas que no se hayan visto antes de la compra, vamos a enviar un email a todos los inversores para notificar dichos cambios.

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• Al finalizar la reforma: en cuanto este finalizada la obra, vamos a proceder con la limpieza de la vivienda y con el amueblamiento (home staging) para poder realizar la sesión fotográfica y organizar un evento de Open House durante unas horas para que los inversores puedan realizar una visita de la vivienda.  

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• Al publicar las fotos reales de la vivienda con la reforma realizada en internet y al poner la publicidad de venta: se enviarán los enlaces de publicación en internet de la vivienda a todos los inversores.

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• Al firmar el contrato de Arras: se enviará un email a todos los inversores con una copia del contrato.

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• Al vender la vivienda en Notaría: se avisará a todos los inversores de la fecha de la firma en el notario, teniendo derecho a asistir si así lo desean y el Notario lo permita. Debido a que hay un aforo máximo de personas que puedan acudir en la notaría, a los que no han podido asistir, se les enviará una copia de la escritura. 

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• Al finalizar cada operación (compra, reforma y venta): se enviará un correo electrónico a todos los inversores con la siguiente información:

 

• Movimientos bancarios de la cuenta aferente al contrato de cuentas en participación para que todos los inversores puedan comprobar los pagos que se han realizado y los ingresos de la operación​

• Un documento con todas las facturas y justificantes de pagos que se han realizado para la operación de compra, reforma y venta (gastos de la reforma, gastos de compraventa, publicidad, etc.).

• Un informe de rentabilidad de la operación. 

• El justificante de pago de la parte proporcional de la rentabilidad obtenida por cada inversor en la operación.

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• Si hay cualquier imprevisto durante el año del contrato: se establecerá una reunión presencial y online con todos los inversores para que se puedan tomar decisiones. Para esas decisiones, teniendo el 70% de aceptación por parte de los asistentes, se procede a realizar los cambios votados. Ejemplos de imprevistos:

  • Se debe vender el inmueble con mucha pérdida y no hay suficiente dinero para realizar otra inversión.

  • Se detecta algún problema ajeno de la empresa (un proveedor no entrega el material a tiempo y eso provoca una demora importante de tiempo para la realización del proceso de inversión, el mercado inmobiliario se ha desplomado por causas ajenas a la empresa, restricciones de COVID que nos impide realizar con normalidad nuestro trabajo, o cualquier problema importante a nivel internacional o nacional que tenga un impacto negativo en el proceso de inversión).

  • Se ha encontrado una oportunidad de inversión que no entra en las características de adquisición descritas en el contrato de préstamo inmobiliario colectivo y creemos que puede ser interesante para invertir el dinero.

  • Cualquier otra razón de peso.

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2. ¿Qué es el LTV? ¿Cómo se utiliza el dinero recaudado en los contratos de cuentas en participación?

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El LTV (Loan To Value) es un parámetro que mide (en %) la relación entre la inversión realizada y el valor del activo inmobiliario.

• En nuestro caso, al hacer una inversión de 250.000€, aproximadamente 200.000€ irán destinados a la vivienda comprada (como garantía), dejando un LTV del 80% (riesgo bajo).

• El restante de la inversión se utilizará para llevar a cabo la operación de compra, reforma y venta (se pagarán los costes de la compraventa, la reforma, la publicidad, el IBI, comunidad, etc.).

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Es decir, los 250.000€ se destinan a comprar la vivienda seleccionada, a pagar los gastos de la compraventa, a realizar la reforma, a pagar los gastos de la vivienda (comunidad, IBI, seguro) y a publicitar la vivienda para su venta.

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3. ¿Qué sucede si no se llega a recaudar los 200.000€ de capital necesario para la inversión?

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• Si se llega a recaudar hasta el mínimo de 180.000€ seguimos con el contrato, pero comprando la tipología de inmuebles más arriba indicada.

• Si se llega a recaudar una cantidad entre 150.000€, se amplía el tiempo de recaudación con un mes más.

• Si se ha recaudado menos de 150.000€ se devuelve el dinero aportado a los inversores.

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4. ¿Qué plazo tengo para depositar la inversión?

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El inversor tiene 3 días laborales desde la firma del contrato para depositar la inversión.

Si en el cuarto día laboral no recibimos la cantidad estipulada en el contrato firmado, se anula el contrato firmado con el inversor que no ha realizado su aportación.

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5. ¿Qué plazo tiene la empresa para comprar el inmueble?

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Necesitamos como máximo 2 meses desde la fecha de firma del contrato de cuentas en participación para realizar la compra del inmueble seleccionado.

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6. ¿Cuánto tiempo duran las reformas que se realizan a los inmuebles?

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Por la tipología de las viviendas que compramos, el plazo máximo de ejecución de las obras en cada vivienda es de 2 meses.

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7. ¿En cuanto tiempo tenéis estipulado vender el inmueble una vez reformado?

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Por nuestra experiencia sabemos que en aproximadamente 2 meses se realiza la venta de los inmuebles reformados.

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8. ¿A nombre de quién se inscribe la vivienda comprada para la inversión?

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Los inmuebles se escriturarán a nombre de Deshiria Home Real Estate SL. La razón principal de ello es porque los gastos del ITP para las empresas de gestión inmobiliaria son del 2%* vs. al 4% (si es familia numerosa) o 6% si se compra como persona física. El 4% que pagamos de menos por cada operación se traduce en en un ahorro de 8.000€ por cada operación, lo que resulta en un ahorro medio de 24.000€ al año.

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Adquisición vivienda por empresas inmobiliarias*

Se aplicará el 2% si se trata de la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

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• Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.

• Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.

• Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo.

• Que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones patrimoniales onerosas.

• Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.

• Quedan expresamente excluidas de la aplicación de este tipo reducido:

  • Las adquisiciones de inmuebles en subasta judicial.

  • Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el art.17.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD

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9. ¿Dónde se deposita el dinero invertido? ¿Hay alguna garantía sobre el dinero aportado?

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Cada contrato de préstamo inmobiliario colectivo tiene su propia cuenta bancaria de la cual se realizan los pagos y los ingresos. Además contamos con un seguro de caución para las inversiones aportadas.